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Immobilien Europa Direkt
Organisation
Schroder Investment Management (Switzerland) AG fungiert als Vermögensverwalter der Anlagegruppe Immobilien Europa Direkt. Schroder Real Estate Investment Management (Luxembourg) S.à.r.l. bietet operativen und administra- tiven Managementsupport für die dieser Anlagegruppe zugehörigen Holding- und Zweckgesellschaften. Diese Dienst- leistungen umfassen beispielsweise Buchhaltung und Konsolidierung, Cash Management sowie Steuerabwicklung und werden von Schroder Real Estate Fund Services in Luxemburg erbracht. Die Bewertung der Objekte erfolgt durch die Firma Jones Lang LaSalle (JLL) sowie BNP Paribas Real Estate (im Zusammenhang mit der Liegenschaft City Tower Manchester) und Knight Frank (im Zusammenhang mit der Liegenschaft Metromar in Sevilla).
Anlageinstrumente und -rechtsformen
Investitionen in die Anlagegruppe Immobilien Europa Direkt der Zürich Anlagestiftung werden über Zweckgesell- schaften, beispielsweise in der Rechtsform einer angelsächsischen Personengesellschaft (Limited Partnership),
einer Société à responsabilité limitée (S.à.r.l.) im französischsprachigen Raum oder, wie in Deutschland, in einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) ausgestaltet. Die Anlagegesellschaften werden von der Zürich Anlagestiftung wiederum in einer Holdinggesellschaft luxemburgischen Rechts gehalten. Sowohl die konsolidierende Holdinggesellschaft als auch die verschiedenen lokalen Zweckgesellschaften wurden zum Zweck der operativen
und steuerlichen Ef zienz sowie Risikominimierung für die Anlagegruppe gegründet.
Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
Die Marktwerte der Liegenschaften der Anlagegruppe Immobilien Europa Direkt werden vierteljährlich von den lokalen Ländergesellschaften von JLL ermittelt bzw.plausibilisiert und seitens der Schätzungsexperten von JLL Schweiz auf die korrekte Anwendung der Bewertungsgrundsätze hin geprüft (gemäss Art.11, Abs.2 ASV). Die Bewertungen werden im Rahmen der national und international gebräuchlichen Standards und Richtlinien, insbesondere in Überein- stimmung mit den International Valuation Standards Council (IVSC und RICS/Red Book) sowie der European Group
of Valuers’ Associations (TEGoVA), durchgeführt.
Die ermittelten Marktwerte der Anlageliegenschaften entsprechen dem Market Value, wie er im Red Book der Royal Institution of Chartered Surveyors umschrieben wird: Der Market Value entspricht dem geschätzten Betrag,
zu dem eine Vermögensanlage oder Verbindlichkeit zum Wertermittlungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion
im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.
Es werden die Bewertungsverfahren angewendet, die im jeweiligen Umstand sachgerecht sind und für die ausreichend Daten zur Ermittlung des Fair Values zur Verfügung stehen. Bei den Bewertungen der Liegenschaften der Anlage- gruppe Immobilien Europa Direkt kommen stets einkommensbasierte Bewertungsmethoden zur Anwendung. In der Regel wird die Discounted-Cash ow-Methode (DCF-Methode) angewendet. Dabei wird das Ertragspotenzial einer Liegenschaft auf der Basis zukünftiger Einnahmen und Ausgaben ermittelt. Die resultierenden Zahlungsströme ent- sprechen den aktuellen sowie prognostizierten Netto-Cash ows nach Abzug aller nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten (vor Steuern und Fremdkapitalkosten). Die jährlichen Zahlungsströme werden auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Der dazu verwendete Zinssatz orientiert sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen und einem spezi schen Risikozuschlag, welcher die aktuelle Situation auf dem Transaktionsmarkt, dem lokalen Immobilien- markt und die Besonderheiten des Objektes widerspiegelt. Für die Liegenschaften in Grossbritannien und Spanien ndet teilweise das Barwertverfahren Anwendung. Hierbei erfolgt eine Kapitalisierung der Nettomieteinnahmen
auf Basis der Vertrags- und Marktmiete unter Berücksichtigung der Vertragslaufzeiten bei Unterstellung einer ewigen Restnutzungsdauer und unter Annahme einer ewigen Rente. Die Summe der Barwerte aus Vertrags- und Marktmiete ergibt schliesslich den Marktwert.
Zürich Anlagestiftung Jahresbericht 2017 Anhang 47