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Immobilien – Wohnen Schweiz Immobilien – Traditionell Schweiz Immobilien – Geschäft Schweiz Immobilien – Wohnen im Alter Schweiz
Immobilien Schweiz
Organisation
Die Zurich IMRE AG, eine indirekte 100-prozentige Tochtergesellschaft der Zurich Insurance Group AG, wurde von der Zurich Invest AG beauftragt, die Vermögen der vier Anlagegruppen Immobilien – Wohnen Schweiz, Immobilien – Traditionell Schweiz, Immobilien – Geschäft Schweiz und Immobilien – Wohnen im Alter Schweiz in Form von Immobilien-Direktanlagen zu verwalten. Diese Kernkompetenz des Vermögensverwalters wird um externe Dienst- leistungen ergänzt. Die Liegenschaftenverwaltung wird durch verschiedene Bewirtschaftungs rmen ausgeführt.
Die Bewertung der Objekte erfolgt durch die Firma Wüest Partner AG bzw.IAZI AG.
Bewertungsgrundsätze
Wüest Partner AG bewertet die Liegenschaften der Anlagegruppen Immobilien – Wohnen Schweiz, Immobilien – Traditionell Schweiz und Immobilien – Geschäft Schweiz jährlich zu Marktwerten. Die Liegenschaften der Anlagegruppe Immobilien – Wohnen im Alter Schweiz werden durch IAZI AG jährlich zu Marktwerten bewertet.
Die Bewertung basiert auf der Discounted-Cash ow-Methode (DCF-Methode):
Der aktuelle Marktwert einer Immobilie wird bei der DCF-Methode durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den heutigen Zeitpunkt diskontierten Nettoerträge (vor Steuern, Zinszahlungen, Abschreibungen und Amorti- sationen) bestimmt. Die Nettoerträge werden pro Liegenschaft individuell, in Abhängigkeit der jeweiligen Chancen und Risiken, marktgerecht und risikoadjustiert diskontiert.
Für alle Liegenschaften werden per Bilanzstichtag die latenten Grundstückgewinnsteuern unter Berücksichtigung einer innerkantonalen oder innerkommunalen Verlustverrechnung berechnet. Die Handänderungssteuer ist Bestandteil
der latenten Steuer und wird für jede Liegenschaftsposition separat ermittelt. Bei der Berechnung der latenten Grund- stückgewinnsteuern wird die effektive Haltedauer um zehn Jahre verlängert. Die Berechnung der Bilanzposition latente Steuern erfolgt durch die Huwiler Treuhand AG.
Die Bilanzposition Miteigentumsanteile wurde erstmalig verwendet. Zur besseren Vergleichbarkeit wurden zusätzlich die Vorjahreszahlen ermittelt. Die Miteigentumsanteile werden zu Marktwerten bilanziert.
Eingegangene, nicht bilanzierte Verbindlichkeiten
Per 31.12.2017 besteht in der Anlagegruppe Immobilien – Geschäft Schweiz eine nicht bilanzierte und noch offene Verbindlichkeit aus Neubauprojekten von CHF 15,4 Mio. In der Anlagegruppe Immobilien – Wohnen Schweiz
besteht eine nicht bilanzierte und noch offene Verbindlichkeit aus Neubauprojekten von CHF 63,6 Mio. In der Anlage- gruppe Immobilien – Wohnen im Alter Schweiz besteht eine nicht bilanzierte und noch offene Verbindlichkeit aus einem Neubauprojekt von CHF 35,1 Mio.
Transaktionen nach dem Bilanzstichtag
Die nachfolgende Tabelle zeigt Transaktionen, welche nach dem Bilanzstichtag wirksam wurden:
Wohnen Schweiz Wohnen Schweiz Wohnen Schweiz Wohnen Schweiz
Verkäufe
Anlagegruppe
Objektart
Ort
Vertragsunter- zeichnung
Eigentums- übertragung ca.
Übergang Nutzen und Gefahr
Verkaufspreis CHF
Mehrfamilienhaus
Flamatt
14.12.2017
01.02.2018
01.02.2018
3’155’000
Stockwerkeinheit
Romanshorn
13.12.2017
01.03.2018
01.03.2018
488’000
Stockwerkeinheit
Romanshorn
13.12.2017
01.03.2018
01.03.2018
503’000
Stockwerkeinheit
Romanshorn
13.12.2017
01.03.2018
01.03.2018
518’000
Zürich Anlagestiftung Jahresbericht 2017 Anhang 43